اصلاحِ قانون ثبت، خاری در چشم زمین‌خواران
گاه در خبرها دیده و شنیده می‌شود که صحبت از رفع تصرف اراضی ملی هست، سؤالی که پیش می‌آید این است که آیا اراضی ملی را می‌توان تصرف کرد؟
نسیم آنلاین؛ پویا یگانگی: تصرف اراضی ملی ابعاد گسترده‌ای دارد. به گفته حسین معصوم، جانشین وزیر مسکن و شهرسازی در شورای حفظ حقوق بیت‌المال: «فقط در سال 1395، از 328 هزار هکتار اراضی دولتی به ارزش 97 هزار میلیارد تومان رفع تصرف‌شده است.» بر این اساس 328 هزار هکتار مساحتی بیش از 2.5 برابر جزیره قشم است و 97 هزار میلیارد تومان بیش از یک‌چهارم بودجه دولت در این سال را شامل می‌شود .
آنچه در بالا آمد نمونه‌ی پدیده‌ای است که با عنوان «زمین‌خواری» شناخته می‌شود.« زمین‌خواری عبارت است از تصرف، تفکیک و تغییر غیرمجاز کاربری اراضی .» در این روند، زمین‌خواران در ابتدا به شناسایی اراضی ملی مطلوب می‌پردازند و پس‌ازآن نیز بدون اطلاع حاکمیت زمین‌ها را تصرف می‌کنند. این تصرف با نهال‌کاری، دیوارکشی، شخم‌زنی و ساختمان‌سازی و معرفی آن‌ها به‌عنوان ملک شخصی صورت می‌پذیرد. قطعاً زمانی زمین‌خواران به سود اصلی و کلان خود می‌رسند که دست به انجام ساخت‌وسازهای غیرمجاز بزنند و این زمین‌ها را پس از ساخت‌وساز به دیگران بفروشند.
اسناد غیررسمی زمینه‌یِ زمین‌خواری
حال سؤالی که پیش می‌آید آن است که چگونه زمین‌خواران اراضی را تصرف می‌کنند و سپس آن‌ها را به فروش می‌رسانند؟ در پاسخ باید گفت کلاه‌برداران تنها زمانی می‌توانند ساختمان‌های خود را به دیگران بفروشند که خود را به‌جای مالکان اصلی جا بزند و خریداران از وضعیت مالکیت آن املاک بی‌خبر باشند . این امر نیز به دلیل اعتبار اسناد عادی (معاملات غیررسمی) صورت می‌پذیرد. در معاملات غیررسمی طرفین قرارداد بدون حضور و نظارت حکومت، معامله‌ای را بین خود منعقد می‌کنند. این معامله در هیچ سامانه‌ای به ثبت نمی‌رسد، اما با توجه به اعتباری که در نظام قضایی و حقوقی کشور دارند، در دادگاه نیز مورد استناد قرار می‌گیرند و حتی معاملات غیررسمی در دادگاه‌های کشور توانایی باطل کردن معاملات رسمی و مورد تائید حکومت را دارند .
عامل اعتبار اسناد غیررسمی
اصلی‌ترین عامل اعتبار دهی به معاملات غیررسمی و قولنامه‌ای، قانون ثبتی است که مربوط به دوران پهلوی اول است. بااین‌حال و علی‌رغم اینکه در سال‌های مختلف، برخی اصلاحات بر این قانون صورت گرفته اما نه‌تنها باعث بهبود وضعیت معاملات اموال غیرمنقول نشد بلکه مشکلاتی را نیز سبب شده است . یکی از این اصلاحات در قالب ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور انجام‌شده است. تلاش اولیه در این ماده‌قانونی بر حل مشکلات معاملات غیررسمی بود، اما پس از تغییرات ماده مذکور، اصل موضوع بی‌اثر و تأثیر آن نیز عکس شد. پیش‌نویس ماده ۶۲ بر این اصل استوار بود که اسناد عادی در خصوص معاملات اموال غیرمنقول، در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد شود و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را نداشته باشند. اما در روند تصویب در ادامه، فقهای شورای نگهبان این ماده را خلاف شرع دانسته و تأیید نکردند . پس از اشکال شورای نگهبان، ماده مذکور به‌قرار زیر اصلاح گردید:
«اسناد عادی که در خصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند، مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند». معتبر دانستن اسناد غیررسمی به معنای آن است که تفاوتی میان معاملات رسمی و غیررسمی نیست و حتی با تشخیص دادگاه می‌توان معاملات رسمی را ابطال کرد. بنابراین وجود این ماده در نظام قضایی کشور باعث اعتبار دهی به معاملات عادی شده است.
این‌ها همه در حالی است که تجاربِ نظام ثبتیِ برخی از کشورها در حمایت از دارندگان سند رسمی و یا ابطال معاملات و اسناد غیررسمی نشان از عملکرد موفق در مقابله به زمین‌خواری دارد. به‌عنوان‌مثال در این خصوص می‌توان به‌نظام های ثبتی اسپانیا ، سوئیسو فرانسه اشاره کرد که حمایت قانون از دارندگان اسناد رسمی و ابطال معاملات غیررسمی در آن‌ها سبب امنیت بازار، آگاهی حکومت از وضعیت زمین‌های خود و درنهایت مقابله با زمین‌خواری شده است.
